Земельные аукционы в Украине. Опыт и перспективы
21 января 1994 года в Харькове состоялся первый в Украине земельный аукцион, открывший эпоху свободной и открытой продажи земли в Украине.
Правда, согласно действующему законодательству, речь шла не о продаже земли, а о реализации права на долгосрочную аренду (на 50 лет с правом продления еще на полвека) земельных участков с объектами незавершенного строительства.
За минувшие 12 лет земельные аукционы проводились в различных регионах Украины, как говорится, с переменным успехом.
АУКЦИОН – ПРИБЫЛЬНО И НАДЕЖНО
За прошедшие годы даже самые упорные скептики во власти убедились в преимуществах продажи земельных участков на открытом аукционе. Во-первых, это не только весомое пополнение местного бюджета (история украинских аукционов свидетельствует, что цена объекта в ходе торгов может вырасти в среднем в 3 раза). Во-вторых, с инвестором, который публично покупает объект и исправно платит налоги, работать надежнее, - говорят специалисты.
Для инвестора аукцион также имеет ряд важных преимуществ. Приобрести земельный участок на аукционе - значит сэкономить время, поскольку оформление права на землю иным способом может занять более года. К тому же оформление технической документации участка и определение его границ в натуре проводится продавцом до аукциона, тем самым экономится время и средства инвесторов.
Наконец, приобретение земельного участка на аукционе по своей природе является первичным приобретением. Выставленный на аукцион земельный участок «чист» от каких-либо имущественных прав третьих лиц на него: он не передан в пользование, в том числе в аренду, единственным собственником является государство или территориальная община в зависимости от правового статуса такого участка. По сути, единственно возможной причиной аннулирования приобретенного на аукционе права собственности на земельный участок является признание недействительными результатов аукциона. А для этого необходимо доказать нарушение установленной процедуры его подготовки и проведения.
Особый интерес вызывают земельные аукционы в больших городах, так как на них выставляются инвестиционно привлекательные земельные участки, предназначенные для застройки с целью осуществления предпринимательской деятельности. Такие участки потенциально рассчитаны на довольно крупных инвесторов, способных собственными силами строить бизнес-объекты.
КОНЕЦ ЗЕМЕЛЬНОГО «ФЕДЕРАЛИЗМА»
Несмотря на солидный опыт проведения земельных аукционов и их закрепление в законодательной базе государства (статья 134 Земельного кодекса Украины предусматривает, что земельные участки под застройку субъектам предпринимательской деятельности должны предоставляться на конкурентных основах (продажа на земельных аукционах) единых общегосударственных правил их проведения в стране на сегодняшний день нет.
В каждой области страны действуют свои Положения по проведению аукционов, утвержденные местными администрациями или Советами.
С инициативой разработки единой для всей Украины процедуры проведения земельных аукционов в марте 2006 года выступил Государственный комитет Украины по земельным ресурсам Украины.
По словам главы этого ведомства Николая Сидоренко, практика проведения земельных аукционов сегодня распространена по всей Украине в отношении земель несельскохозяйственного назначения, однако местные органы самостоятельно устанавливают порядок проведения торгов. На сегодня законодательно не урегулированы вопросы процедуры проведения аукциона, начиная с формирования лота и методики определения стартовой цены до определения круга участников.
«Сегодня нет закона, который бы регулировал аукционную деятельность. Порядок проведения аукционов затронут в законе о рынке земли, который был принят в первом чтении, но дальше пока не двигается. Мы подали предложения правительству, чтобы принять временный порядок проведения аукционов», - сказал Н.Сидоренко.
Он также отметил необходимость урегулировать вопросы определения организатора аукциона и вознаграждения компании, проводящей торги.
ОПЫТ СТОЛИЦЫ
Земельные торги (аукционы) по продаже участков проводятся в Киеве с июля 2003 года.
В 2004 году в Киеве состоялись три земельных аукциона, на которых были проданы три участка общей стоимостью 2,436 млн. грн., что в 4,2 раза меньше, чем в 2003 году, когда были проданы три участка на сумму 10,3 млн. грн.
В начале 2005 года Киев выставил на земельный аукцион 14 участков общей площадью 5,356 га стоимостью 21 млн. 287 тыс. грн. Средняя стартовая цена за 1 кв. м земли на торгах составляла 431,82 грн.
Председатель Киевской областной государственной администрации Евгений Жовтяк заявлял, что в 2005 году «спрос несколько сдерживался из-за некоторой неопределенности среди потенциальных покупателей, которая возникла после действий отдельных депутатов областного совета, направленных на прекращение продажи земли на конкурсных основах через аукционы».
Е.Жовтяк отметил, что Президент Украины и правительство обеспокоены тем, что в государстве продолжается система предоставления земли «вне конкурсов и непрозрачно».
Весной 2006 года власти Киева и Киевской области уделили немало внимания законодательному обеспечению земельных аукционов.
Так была принята новая редакция «Порядка продажи земельных участков государственной собственности в Киевской области на земельных аукционах». Как заявили представители киевской областной администрации, это решение было вызвано необходимостью усовершенствовать процедуру проведения аукционов, сделать ее более удобной для потенциальных покупателей и лицитаторов (ведущих аукционов).
Прежде всего, положения нового Порядка распространяются на районные государственные администрации, которые отныне могут проводить свои аукционы. Усовершенствована процедура выделения земельных участков для аукционов, подготовки градостроительной документации, изготовления технического паспорта, заключения соглашения с лицитатором.
21 марта Киевский городской совет утвердил размер регистрационного взноса участника земельных торгов в объеме одного необлагаемого налогом минимума доходов граждан.
Для координации работы по проведению земельных аукционов и конкурсов столичная горадминистрация создает в составе Киевзема специальное структурное подразделение.
По мнению Киевских властей, эти меры позволят успешно выполнить годовой план поступлений в столичную казну от продажи земельных участков, который превышает 300 млн. грн.
Проведение земельных аукционов в Киеве будет возобновлено, ориентировочно, в июне 2006 года.
АУКЦИОНЫ В РЕГИОНАХ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ
ХАРЬКОВ
Хотя Харьковские власти первыми в Украине провели земельный аукцион, в дальнейшем процесс продажи земли в области затормозился. В этом году власти Харькова намерены активизировать продажу земли, находящейся в муниципальной собственности. Как сообщил начальник Харьковского городского управления экономики и коммунального имущества Евгений Черненко, на земельные аукционы будут выставляться незастроенные земельные участки.
«Некоторые города уже идут по этому пути. Такая практика есть во Львове и Киеве. Во Львове, например, в ходе аукциона стоимость 1 кв. м может подняться от 300 грн. до 1 тыс. грн.», - отметил он.
Главной проблемой для организаторов и участников харьковских аукционов продолжает оставаться сложность нормативно-правовой базы, «которую необходимо тщательно изучать, чтобы действовать строго в рамках законодательства».
ЛЬВОВ
Львовскому городскому совету впервые в этом году удалось провести результативный земельный аукцион. По словам заместителя начальника управления природных ресурсов и регулирования земельных отношений мэрии Игоря Гуменчука, на торгах, состоявшихся 24 марта, за 12 млн. грн. были проданы два надела общей площадью 5 га на окраине Львова, около трассы Львов–Шегини. Как показывает практика проведения земельных аукционов во Львове, результаты аукционов оспаривались по следующим причинам: несоблюдение процедуры проведения аукциона, установление факта наличия у другого лица законных прав на земельный участок, выставленный на продажу, несоответствие земельного участка техническому паспорту.
ОДЕССА
Несмотря на то, что земельными участками в Одессе интересуются многие иностранные инвесторы, среди покупателей последних аукционов присутствовали только отечественные фирмы. Иностранные инвесторы не смогли принять участие в аукционе из-за сложной процедуры, установленной Земельным кодексом по участию иностранных инвесторов в наших национальных торгах. Для того чтобы иностранный инвестор принимал участие в торгах на Украине, он должен получить разрешение Кабинета министров.
Тем не менее, по мнению начальника земельных ресурсов Одесской администрации, иностранные инвесторы смогут принять участие в одесских торгах, «после того, как стабилизируется политическая обстановка в стране, будут определены руководящие органы власти».
ЗАПОРОЖЬЕ
В прошлом году Запорожская мэрия организовала первую в Украине трансляцию открытого аукциона по продаже прав собственности на землю в прямом эфире муниципального телевизионного канала «МТМ» и в режиме on-line.
Как заявил заместитель городского головы Валерий Черкаска, такая практика внедрена, чтобы сделать аукцион более открытым и доступных для потенциальных покупателей. В нем принимали участие компании из Украины и России.
Самый большой интерес у покупателей вызвал лот №3 - земельный участок на Набережной магистрали общей площадью 5,5 га под строительство торгово-развлекательно-спортивного центра. В ходе торгов первоначальная стоимость в течение 10 минут выросла почти вдвое: со стартовой цены в 21 миллионов 330 тысяч гривен до 34 миллионов 30 тысяч грн.
В 2005 году в бюджет Запорожья от продажи земли поступило 70 млн. грн. Каждый участок земли дает городской казне стабильные поступления в виде налога на землю.
ДОНЕЦК
Транслировать аукционы в прямом эфире или в сети Интернет в режиме on-line планирует и руководство Донецкой администрации. Такая повышенная открытость земельных аукционов, по мнению организаторов, призвана изначально отсечь любые обвинения в предвзятости и, тем более, коррупции при определении победителя торгов. При этом ни для кого не секрет, что проблема «не совсем правильных» земельных отношений между частными лицами и городскими властями для Донецка вовсе не нова.
АУКЦИОНЫ В СЕВАСТОПОЛЕ: ПЕРВЫЙ ОПЫТ - УСПЕШНЫЙ
Правую основу проведению земельных аукционов в Севастопольском регионе положило принятие в сентябре 2005 года городским Советом решения «Об утверждении Положения «О порядке продажи права аренды на земельные участки в административно- территориальных границах города Севастополя». Правовая база земельных торгов была дополнена решением № 4052 от 01 ноября 2005 г «Об утверждении проектов землеустройства по отводу земельных участков, право на аренду которых приобретается на земельных торгах».
В конце 2005 - начале 2006 года в Севастополе состоялось два земельных аукциона.
Севастопольская администрация провела конкурсный отбор организации для проведения аукционов, в котором приняло участие немалое число претендентов из Киева, Симферополя, Севастополя. Победителем этого конкурса стала консалтинговая группа «Конэкс», имеющая опыт реализации успешных проектов в области инвестиционных проектов.
В связи с тем, что на организацию первого аукциона было отведен крайне малый срок, часть лотов были сняты с аукциона. В то же время лот №4 – участок площадью 1,3 га под строительство и обслуживание многоквартирных жилых домов, объектов торговли и социально-бытового назначения – в ходе аукциона поднялся от стартовой цены в 701 тысячу грн до 2 миллионов 313 тысяч 300 гривен. Это более чем втрое превысило начальную цену! Победителем торгов стало акционерное общество «Холдинговая компания «Киевгорстрой».
По утверждению эксперта - аналитика Александра Куцмуса, непосредственного организатора аукциона, если бы потенциальные покупатели были проинформированы об аукционе раньше, то городу удалось бы продать все участки, а победителю пришлось бы выдержать еще более жесткую схватку.
«Организация аукциона – не только процесс оформления документации. Это, прежде всего, грамотное продвижение объектов, поиск потенциальных инвесторов, - отмечает Александр Куцмус, - Успех аукциона во многом зависит от профессионального уровня продвижения участков. Нужно учитывать, что у каждого вида объектов есть свое маркетинговое время реализации. В более емком рынке жилой недвижимости Севастопольского региона это время составляет в среднем 2 недели. Для промышленных объектов оптимальный срок продвижения, который позволит сформировать конкуренцию инвесторов, до 12 месяцев!»
В ходе второго севастопольского аукциона, для организации и проведения которого также была выбрана консалтинговая группа «Конэкс», был успешно реализован участок площадью 0.217 га под строительство и обслуживание комплекса автосервиса.
По мнению А.В. Куцмуса, весьма перспективным для привлечения средств в местный бюджет в ходе аукционов станет участие в них иностранного капитала.
- Опасения иностранных инвесторов абсолютно беспочвенны, - убежден эксперт-аналитик консалтинговой компании «Конэкс», - Победитель аукциона будет развивать в регионе свой бизнес, платить налоги, создавать рабочие места. При этом он, как и любой арендатор, будет действовать под строгим контролем государства, по очень строго регламентированным положениям и нормам.
В 2006 году севастопольские власти планируют привлечь в городской бюджет от земельных аукционах 30 миллионов гривен.
По мнению руководства исполнительной власти города, если бы с 2002 года земля в Севастополе не распределялась бы заявителям бесплатно решениями местных советов, а выставлялась на аукционы, Севастопольский регион получил бы более 1 млрд. грн., что равняется трем городским бюджетам.
Севастопольский городской совет нового созыва, которому передан перечень земельных участков для продажи права аренды на аукционе, имеет возможность исправить ошибку своих предшественников и сделать серьезный шаг в привлечении средств в местный бюджет и инвестиций в экономику города.
По мнению многих экспертов в данной области земельные аукционы сегодня – один из самых оперативных и эффективных вариантов привлечения инвестиций в экономику страны.
>> Маркетинговые исследования рынка недвижимости Крыма
>> Недвижимость Крыма и Севастополя, земельные участки в Крыму
15 августа в Севастополе состоится земельный аукцион